Actualizado: 31 de octubre de 2026 · Con el INPC de septiembre de 2026
Aumento de renta de locales comerciales y oficinas 2026
Respuesta corta: la renta de un local u oficina sube lo que diga el contrato. El tope legal de la Ciudad de México aplica sólo a vivienda, no a inmuebles comerciales. Si el contrato ata el aumento al INPC, con el dato más reciente (septiembre de 2026) la renta sube 3.45 % en doce meses.
En un arrendamiento comercial casi todo se decide en el contrato: cuánto sube la renta, cuándo y con qué índice. Esta guía explica qué reglas sí aplican, cómo se calcula el aumento con el INPC, cómo entra el IVA y qué retenciones se hacen cuando el inquilino es una empresa.
Calcula el aumento de tu renta con el INPC →
¿Hay un tope legal al aumento de un local u oficina?
No. El tope del artículo 2448-D del Código Civil para el Distrito Federal (el aumento anual no puede superar la inflación del año anterior) está en el capítulo del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación. Protege a quien renta para vivir; no alcanza a locales, oficinas, bodegas ni consultorios. En el resto del país, en general, tampoco hay un límite para las rentas comerciales: el arrendamiento se rige por el Código Civil de cada estado y manda lo pactado.
Eso no significa que el arrendador pueda subir la renta cuando quiera. En general, durante la vigencia del contrato la renta sólo cambia como lo prevea el propio contrato; un aumento que no esté pactado necesita el acuerdo de las dos partes. Al terminar el plazo, la renta del nuevo contrato se negocia libremente.
Formas habituales de pactar el aumento
- Con el INPC: la renta sube cada año lo mismo que los precios. Es la forma más neutral, porque el índice lo publica el INEGI y ninguna de las partes lo controla.
- INPC más puntos: la inflación más un margen fijo, por ejemplo dos puntos porcentuales. En locales es válido, porque no hay tope.
- Porcentaje fijo: por ejemplo 5 % anual. Es fácil de calcular, pero si la inflación sube por encima de ese porcentaje la renta pierde valor real, y si baja, el inquilino paga de más.
- Renta escalonada: montos ya fijados para cada año del contrato, común en plazos largos o cuando el arrendador acondiciona el inmueble.
Lo que más conflictos evita es que la cláusula diga exactamente qué índice, qué meses se comparan y cuándo se aplica. En la guía de la cláusula INPC en el contrato hay ejemplos de redacción.
Ejemplo: un local de $25,000 al mes
Una renta de $25,000 antes de IVA que se actualiza con el INPC de septiembre de 2025 (141.197) contra el de septiembre de 2026 (146.075):
Factor = 146.075 ÷ 141.197 = 1.0345
Nueva renta = $25,000 × 1.0345 = $25,862.50
El aumento es de $862.50 al mes (3.45 %), o $10,350.00 en un año. Si el contrato dijera «INPC más dos puntos», el aumento sería de 5.45 % y la renta quedaría en $26,362.50.
Calcula siempre sobre la renta antes de IVA y sin mantenimiento, estacionamiento ni servicios si se cobran aparte, salvo que el contrato diga otra cosa.
El IVA de la renta comercial
La renta de casa habitación está exenta de IVA (artículo 20 de la Ley del IVA), pero la de locales, oficinas y bodegas paga 16 %. Primero se actualiza la renta y después se calcula el IVA sobre la renta nueva. En el ejemplo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta actualizada | $25,862.50 |
| IVA 16 % | $4,138.00 |
| Total de la factura | $30,000.50 |
Si el inquilino es una empresa: retenciones
Cuando el arrendador es una persona física y el inquilino es una persona moral (una empresa), el inquilino no le paga todo el total: le retiene impuestos y los entera al SAT a nombre del arrendador.
- ISR: 10 % de la renta (artículo 116 de la Ley del ISR). Si el arrendador tributa en el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO), la retención es de 1.25 % (artículo 113-J).
- IVA: dos terceras partes del IVA trasladado (artículo 1-A de la Ley del IVA).
Con la renta del ejemplo y la retención general de ISR:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta + IVA | $30,000.50 |
| Retención de ISR (10 %) | −$2,586.25 |
| Retención de IVA (2/3) | −$2,758.67 |
| Lo que recibe el arrendador | $24,655.58 |
Las retenciones no cambian el monto de la renta: son impuestos del arrendador que paga la empresa por él. Las reglas dependen del régimen fiscal de cada parte; confírmalas con tu contador.
Antes de aplicar el aumento
- Lee la cláusula de incremento: qué índice, qué meses y en qué fecha.
- Usa el INPC correcto: si el contrato compara doce meses, toma el del mes anterior a la renovación contra el del mismo mes un año antes. Los valores están en la tabla del INPC.
- Notifica por escrito con los dos valores del INPC y la operación.
- Actualiza el depósito en garantía si el contrato pide que equivalga a una o más rentas.
- Factura la renta nueva a partir del mes que marque el contrato, con su IVA y, en su caso, las retenciones.
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Fuentes
- Código Civil para el Distrito Federal, artículo 2448-D (reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX en agosto de 2024), dentro del capítulo del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación.
- Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 1, 1-A y 20.
- Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 113-J y 116.
- INEGI — Índice Nacional de Precios al Consumidor.
Aviso: esta guía es informativa y no constituye asesoría legal ni fiscal. El arrendamiento se rige por el Código Civil de cada estado y las retenciones dependen del régimen de cada parte; para un caso concreto, consulta a un abogado o a un contador.