Cláusula de actualización por INPC en el contrato de arrendamiento

Por qué atar la renta al INPC

El Índice Nacional de Precios al Consumidor es un dato oficial, público y que ninguna de las partes controla. Al usarlo, la renta conserva su valor real año con año sin que haga falta renegociarla: el arrendador no pierde con la inflación y el inquilino sabe de antemano cómo se calculará el aumento.

Muchos contratos antiguos mencionan el índice «que publica el Banco de México». Es porque antes lo publicaba Banxico; desde 2011 lo publica el INEGI. Los contratos nuevos deben citar al INEGI.

Lo que la cláusula debe precisar

1. El índice exacto: el Índice Nacional de Precios al Consumidor general publicado por el INEGI. Evita frases vagas como «la inflación» o «el índice oficial».
2. Los meses que se comparan. Por ejemplo, el INPC del mes anterior a la renovación contra el del mismo mes del año previo. Es el punto que más conflictos genera.
3. Cuándo se aplica: en cada aniversario del contrato, en la renovación o en una fecha fija.
4. Sobre qué monto: la renta vigente al momento del ajuste, de modo que los aumentos se acumulen año con año.
5. Qué pasa si la inflación es negativa: lo usual es que la renta se mantenga sin bajar.
6. Qué pasa si el dato no se ha publicado: usar el último INPC disponible o aplicar el aumento en cuanto salga, de forma retroactiva.
7. El redondeo: factor a cuatro decimales y renta a centavos.
8. Cómo se notifica: por escrito, con los valores del INPC usados y la operación.

Ejemplos de redacción

Son modelos orientativos para adaptar a cada caso, no formatos oficiales. Antes de firmar, conviene que un abogado revise el contrato completo.

Modelo 1: inflación de los doce meses previos

«La renta mensual se incrementará cada año, en el aniversario de este contrato, en la misma proporción en que haya variado el Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, comparando el índice del mes inmediato anterior al aniversario con el del mismo mes del año anterior. El factor se calculará a cuatro decimales y se aplicará sobre la renta vigente. Si la variación resultara negativa, la renta se mantendrá sin cambio.»

Modelo 2: con un margen adicional fijo

«… la renta se incrementará en el porcentaje que resulte de la variación anual del Índice Nacional de Precios al Consumidor, calculada en los términos de la cláusula anterior, más un punto porcentual.»

Algunos contratos agregan un margen así sobre la inflación. En vivienda en la Ciudad de México no es válido si el total supera el tope del artículo 2448-D: el aumento anual no puede exceder la inflación del año anterior (3.69 % para 2026).

Modelo 3: con límite máximo pactado

«… en ningún caso el incremento anual será superior al ___ % ni, tratándose de un inmueble destinado a casa habitación en la Ciudad de México, a la inflación del año anterior en términos del artículo 2448-D del Código Civil para el Distrito Federal.»

Errores que generan conflictos

• «Se ajustará conforme a la inflación» sin decir qué meses: cada parte elegirá el periodo que más le conviene.
• Mezclar la inflación del año calendario con un contrato que se renueva a mitad de año. La inflación de diciembre a diciembre y la de doce meses a la fecha de renovación son cifras distintas.
• Porcentajes fijos altos en vivienda en la CDMX. Una cláusula de «10 % anual» no puede aplicarse en lo que exceda el tope legal.
• Aumentos durante la vigencia sin que el contrato los prevea.
• No conservar el cálculo. Guardar los valores del INPC y la operación de cada año evita discusiones si el contrato se renueva varias veces.

Si el contrato es de vivienda en la CDMX

Además del tope al aumento, la reforma de 2024 creó, en el artículo 2448-F del Código Civil local, un registro digital de contratos de vivienda a cargo del Gobierno de la Ciudad de México. Los arrendadores deben inscribir el contrato en un plazo no mayor a 30 días desde su firma. Más detalles en la página del tope de renta en la CDMX.

Herramientas y guías relacionadas

• Calculadora de incremento de renta con INPC, para aplicar la cláusula
• Cómo calcular el aumento de renta paso a paso
• Aumento de renta 2026: qué porcentaje usar

Fuentes

• Código Civil para el Distrito Federal, artículos 2448-D y 2448-F (reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX el 28 de agosto de 2024).
• Suprema Corte de Justicia de la Nación, Amparo en Revisión 546/2025, resuelto el 25 de febrero de 2026.
• INEGI — Índice Nacional de Precios al Consumidor.